Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete: Was Vermieter dürfen

Mieterhöhungen sind für viele Haushalte eine erhebliche Belastung. Das Gesetz erlaubt sie, setzt aber klare Grenzen. Prüfen Sie jedes Erhöhungsverlangen sorgfältig, bevor Sie zustimmen.

Voraussetzungen der Mieterhöhung

Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen (§ 558 BGB), wenn

• die Miete zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Erhöhung seit 15 Monaten unverändert ist und
• das Verlangen frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung gestellt wird.

Erhöhungen wegen Modernisierung oder gestiegener Betriebskosten bleiben dabei unberücksichtigt.

Die Kappungsgrenze

Unabhängig von der Vergleichsmiete darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 % steigen. In Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt, die durch Landesverordnung bestimmt werden, beträgt die Grenze 15 % (§ 558 Abs. 3 BGB).

Form und Begründung

Das Erhöhungsverlangen muss in Textform erklärt und begründet werden (§ 558a BGB). Zulässige Begründungsmittel sind:

• ein Mietspiegel (bei einem qualifizierten Mietspiegel muss der Vermieter dessen Werte angeben),
• eine Auskunft aus einer Mietdatenbank,
• ein Sachverständigengutachten,
• mindestens drei vergleichbare Wohnungen.

Prüffrist und Zustimmung

Der Mieter hat bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit, um zuzustimmen (§ 558b BGB). Stimmt er zu, gilt die neue Miete ab Beginn des dritten Monats. Die Zustimmung kann auch teilweise erteilt werden, wenn nur ein Teil der Erhöhung berechtigt ist.

Achtung: Wer die erhöhte Miete vorbehaltlos mehrmals zahlt, kann damit stillschweigend zustimmen. Klären Sie die Berechtigung deshalb vor der ersten Zahlung.

Prüfschema für Mieter

1. Sind die 15 Monate und die Jahresfrist eingehalten?
2. Ist die Kappungsgrenze beachtet — rechnen Sie die Erhöhungen der letzten drei Jahre zusammen?
3. Ist die Wohnung im Mietspiegel richtig eingeordnet (Baujahr, Ausstattung, Lage, Größe)?
4. Gibt es Mängel oder fehlende Ausstattungsmerkmale, die einen Abschlag rechtfertigen?

Ein Mieterverein oder eine Fachanwältin für Mietrecht kann die Einordnung in den Mietspiegel schnell überprüfen.