Mietpreisbremse: Zu hohe Miete rügen und Geld zurückfordern

Die Mietpreisbremse soll den Anstieg der Mieten in Großstädten und Ballungsräumen dämpfen. Sie wirkt aber nicht automatisch: Mieter müssen aktiv werden, um ihre Rechte durchzusetzen.

Was regelt die Mietpreisbremse?

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen (§ 556d BGB). Welche Gemeinden betroffen sind, bestimmen die Landesregierungen durch Rechtsverordnung. Der Bundesgesetzgeber hat die zeitliche Geltung der Regelung mehrfach verlängert.

Die wichtigsten Ausnahmen

Die Mietpreisbremse gilt nicht für (§§ 556e, 556f BGB):

• Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden,
• die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung,
• Fälle, in denen bereits der Vormieter eine höhere Miete gezahlt hat — dann darf diese weiter verlangt werden,
• Wohnungen, in denen in den letzten drei Jahren Modernisierungen durchgeführt wurden, in begrenztem Umfang.

Beruft sich der Vermieter auf eine Ausnahme wie Vormiete oder Modernisierung, muss er den Mieter vor Vertragsschluss unaufgefordert darüber informieren. Tut er das nicht, kann er sich darauf erst zwei Jahre nach Nachholung der Auskunft berufen.

So rügen Sie einen Verstoß

1. Vergleichsmiete ermitteln: Prüfen Sie anhand des örtlichen Mietspiegels, welche Miete für Ihre Wohnung ortsüblich ist.
2. Rüge erheben: Teilen Sie dem Vermieter in Textform (Brief, E-Mail) mit, dass Sie einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse rügen (§ 556g Abs. 2 BGB).
3. Auskunft verlangen: Sie können Auskunft über Tatsachen verlangen, die für die Zulässigkeit der Miete maßgeblich sind, etwa die Vormiete.
4. Rückforderung: Rügen Sie innerhalb von 30 Monaten nach Beginn des Mietverhältnisses, können Sie die seit Mietbeginn zu viel gezahlte Miete zurückverlangen. Erfolgt die Rüge später oder war das Mietverhältnis bei Zugang der Rüge bereits beendet, können Sie nur die nach der Rüge fällig gewordene Miete zurückfordern.

Hinweis: Die Rüge ist kein Kündigungsgrund. Ein Vermieter, der deshalb kündigt, handelt rechtsmissbräuchlich.

Unterstützung

Inkassodienstleister und Mietervereine bieten an, Ansprüche aus der Mietpreisbremse durchzusetzen. Vergleichen Sie die Konditionen — häufig wird ein Teil der Rückzahlung als Honorar fällig. Eine anwaltliche Prüfung kann sich insbesondere bei hohen Differenzen lohnen.