Mietkaution: Höhe, Anlage und Rückzahlung nach dem Auszug

Fast jeder Mietvertrag sieht eine Kaution vor. Beim Auszug ist sie dann oft Streitpunkt: Wann muss der Vermieter zahlen und wofür darf er Geld einbehalten?

Wie hoch darf die Kaution sein?

Die Kaution darf höchstens das Dreifache der monatlichen Miete ohne Betriebskostenpauschale oder -vorauszahlungen betragen (§ 551 Abs. 1 BGB). Eine höhere Vereinbarung ist insoweit unwirksam; zu viel gezahlte Beträge können zurückverlangt werden.

Zahlung in Raten

Mieter sind berechtigt, die Kaution in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen zu leisten. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren mit den nächsten Mietzahlungen (§ 551 Abs. 2 BGB). Ein Vermieter, der die Schlüsselübergabe von der vollständigen Zahlung abhängig macht, verstößt gegen dieses Recht.

Anlage der Kaution

Der Vermieter muss eine Geldkaution getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anlegen (§ 551 Abs. 3 BGB). Die Erträge erhöhen die Sicherheit und stehen dem Mieter zu. Neben der Barkaution sind auch Bürgschaften oder verpfändete Sparbücher üblich.

Rückzahlung nach dem Auszug

Ein fester gesetzlicher Rückzahlungstermin existiert nicht. Der Vermieter darf prüfen, ob ihm noch Ansprüche zustehen — etwa wegen Schäden an der Wohnung oder offener Betriebskosten. Die Rechtsprechung gesteht ihm dafür eine angemessene Frist zu, die je nach Einzelfall häufig mit bis zu sechs Monaten bemessen wird.

Wichtig: Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten ab Rückgabe der Wohnung (§ 548 BGB). Mit verjährten Ansprüchen kann er aber unter Umständen noch gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch aufrechnen.

Praxistipp: Fertigen Sie bei der Wohnungsübergabe ein gemeinsames Protokoll mit Fotos an. Was dort als ordnungsgemäß vermerkt ist, kann der Vermieter später kaum noch beanstanden.

Was tun, wenn der Vermieter nicht zahlt?

Fordern Sie die Kaution schriftlich mit Fristsetzung zurück und verlangen Sie eine Abrechnung. Reagiert der Vermieter nicht, kommen ein Mahnbescheid oder eine Klage in Betracht. Bei einem Eigentümerwechsel haftet auch der Erwerber für die Rückzahlung.