Vorfälligkeitsentschädigung: Wann die Bank sie verlangen darf

Ein Immobilienverkauf, eine Scheidung oder günstigere Zinsen bei einer anderen Bank — es gibt viele Gründe, eine Baufinanzierung vorzeitig abzulösen. Die Bank verlangt dafür meist eine Vorfälligkeitsentschädigung, die schnell fünfstellig werden kann.

Warum verlangt die Bank eine Entschädigung?

Bei einem Darlehen mit festem Zinssatz hat die Bank sich auf die vereinbarten Zinseinnahmen eingestellt. Wird der Kredit vorzeitig zurückgezahlt, entgehen ihr diese Zinsen. Die Vorfälligkeitsentschädigung soll diesen Schaden ausgleichen (§ 502 BGB). Die Bank muss sich ersparte Kosten — etwa für Risiko und Verwaltung — anrechnen lassen.

Wann ist eine vorzeitige Ablösung möglich?

• Berechtigtes Interesse: Ein Darlehen, das durch ein Grundpfandrecht gesichert ist, kann vorzeitig gekündigt werden, wenn der Darlehensnehmer ein berechtigtes Interesse hat — insbesondere beim Verkauf der Immobilie (§ 490 Abs. 2 BGB). Dann ist eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen.
• Nach zehn Jahren: Jedes Festzinsdarlehen kann nach Ablauf von zehn Jahren nach vollständigem Empfang mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt werden — ohne Vorfälligkeitsentschädigung (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Das gilt auch bei 15- oder 20-jähriger Zinsbindung.
• Variable Zinsen: Kündigung jederzeit mit drei Monaten Frist (§ 489 Abs. 2 BGB).

Wann entfällt die Entschädigung?

Der Anspruch ist ausgeschlossen (§ 502 Abs. 2 BGB), wenn

1. die Rückzahlung aus Mitteln einer Versicherung erfolgt, die aufgrund einer entsprechenden Verpflichtung im Vertrag abgeschlossen wurde, um die Rückzahlung zu sichern, oder
2. im Vertrag die Angaben über die Laufzeit, das Kündigungsrecht oder die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung unzureichend sind.

Der zweite Punkt hat erhebliche praktische Bedeutung: Viele Verträge beschreiben die Berechnungsmethode nicht klar und nachvollziehbar.

Tipp: Zahlen Sie die Entschädigung gegebenenfalls unter Vorbehalt, damit der Verkauf nicht scheitert, und lassen Sie Vertrag und Berechnung anschließend prüfen. Eine Rückforderung ist auch nachträglich möglich.

Alternativen prüfen

Statt der Ablösung kann manchmal ein Pfandtausch vereinbart werden: Die Grundschuld wird auf eine neue Immobilie übertragen, der Kredit läuft weiter. Auch Sondertilgungsrechte sollten vor einer Ablösung ausgeschöpft werden.