Schönheitsreparaturen: Wann Mieter beim Auszug nicht streichen müssen

„Bei Auszug ist die Wohnung zu renovieren“ — solche oder ähnliche Formulierungen stehen in vielen Mietverträgen. Ob Mieter tatsächlich streichen müssen, hängt von der genauen Klausel ab. Die Rechtsprechung hat zahlreiche Varianten für unwirksam erklärt.

Der gesetzliche Ausgangspunkt

Nach dem Gesetz muss der Vermieter die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand erhalten (§ 535 Abs. 1 BGB) — dazu gehören grundsätzlich auch Schönheitsreparaturen wie Streichen der Wände, Decken, Heizkörper und Innentüren. Der Vermieter kann diese Pflicht im Formularmietvertrag auf den Mieter übertragen, aber nur in engen Grenzen, weil solche Klauseln der AGB-Kontrolle unterliegen (§ 307 BGB).

Unwirksame Klauseln im Überblick

Ist die Schönheitsreparaturklausel unwirksam, entfällt die Renovierungspflicht des Mieters vollständig — sie wird nicht auf ein zulässiges Maß reduziert.

Die Entscheidungen des BGH von 2015

Der Bundesgerichtshof hat 2015 entschieden, dass Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung nicht durch Formularklausel zu Schönheitsreparaturen verpflichtet werden können, wenn der Vermieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt hat — etwa einen Mietnachlass (VIII ZR 185/14). Am selben Tag erklärte er Quotenabgeltungsklauseln für unwirksam (VIII ZR 242/13).

Kann der Mieter selbst Renovierung verlangen?

Ist die Klausel unwirksam, fällt die Pflicht an den Vermieter zurück. 2020 hat der BGH entschieden, dass Mieter einer unrenoviert übernommenen Wohnung bei wesentlicher Verschlechterung eine Renovierung verlangen können — müssen sich aber in der Regel zur Hälfte an den Kosten beteiligen (VIII ZR 163/18).

Praxistipp: Prüfen Sie vor dem Auszug Ihren Mietvertrag und das Übergabeprotokoll vom Einzug. Fotos vom Zustand bei Einzug sind im Streitfall entscheidend.

Unabhängig davon: Schäden

Auch ohne wirksame Klausel haften Mieter für Schäden, die über die übliche Abnutzung hinausgehen — etwa Brandflecken, große Bohrlöcher in Fliesen oder Wasserschäden durch eigenes Verschulden.